中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，出台了一系列指导性意见，重磅定调中国经济!昨天中国股市受政治局会议影响，群情振奋，出现久违的高开高走，特别是房地产及关联板块，如家居用品、家用电器、建材、建筑、钢材等涨幅均排列各大板块前十位。今天股市仍然是房地产板块领涨。

　　政治局会议关于房地产的表述用了200个字，从九个方面深入阐述我国房地产业未来发展方向、路径及措施，引导我国房地产谋新篇，开新局，对于推动我国房地产业转型发展意义十分重大深远。

　　近年来本人受江苏、山东、安徽、内蒙古等地政府及行业商协会的邀请，积极参与对各地房地产市场的研究，为房地产市场稳定健康发展建言献策，应邀在各地报告会专题演讲，并先后发表数十篇研究文章。结合学习领会7月24日政治局会议中关于房地产市场发展的指导精神，结合对房地产市场现状及趋势的理解，做以下分析，供各位参考。

　　要点一：

　　要切实防范化解重点领域风险

　　当前我国房地产市场虽然出现了一些企稳迹象，但仍然存在诸多风险。例如金融风险，部分房企暴雷，市场低迷，供求关系不平衡等。近几年，中央及地方政府先后出台了一系列稳定房地产市场的调控政策，落实效果有待于观察。可以相信，今后政府仍然会出台更加有力的调控政策，防范化解风险，维稳房地产市场。

　　要点二：

　　适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势

　　我国房地产市场经历了跌宕起伏、波澜壮阔的20多年高速发展大周期! 1998年开启以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。2010年至2022年我国房地产市场快速发展，国家同时提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2022年中央提出推动建立房地产业发展新模式。我国城镇化率从1949年17.9%至2022年达到65.22%。我国城镇居民人均住房建筑面积从1949年6.7平方米至2022年超过42平方米。(数据来源：国家统计局)

　　从2021年下半年开始，全国商品房销售面积快速下降存量上升。据国家统计局公布：2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。施工面积90.5亿平方米。待售面积5.64亿平方米。我国城市人均住房面积已超过42平方米，达到中等发达国家水平，住宅稀缺时代已经过去了。特别需要引起高度关注的是国家统计局发布的全国“施工面积”、“商品商待售面积”数量巨大，按2022年全国“商品房销售面积”计算，需7.2年销售完毕。

　　我们认为：我国房地产市场已经进入中速发展新周期，因此建立房地产业新发展模式迫在眉睫!

　　要点三：

　　适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱

　　我国房地产市场在20多年的持续发展过程中，楼市也一直在上下波动中前行，政府为了维持房地产市场稳定发展，先后出台了许多 “救市”与“调控”政策，我国房地产市场运行规律，其实质就是以政策为导向，许多政策至今已经不适应了，主要有以下几点：

　　1、政府调控目标多重叠加,住房市场界限不清,造成政府对市场干预过度,未能充分发挥市场配置资源的决定性作用。

　　2、地方政府将商品住房开发建设作为拉动地方经济的重要工具,往往会依据于经济发展的变化，强行调控住房市场，造成房地产市场的波动。

　　3、地方政府财政收入对土地过度依赖,地方政府通过控制土地供给来操纵住房市场,土地出让金成为地方政府主要的财政收入来源。

　　4、目前部分城市设定的住房“限购，限贷，限价，限售”等政策，严重阻碍了房地产市场的正常发展。

　　5、房地产长效机制不健全、住房发展规划不科学、住房保障体系不完善、住房租赁市场不成熟，随着房地产市场环境的变化，现行房地产模式面临巨大挑战。

　　我国各地社会经济、人流动向差异很大，中央政府要求各地方政府调整优化房地产政策，结合当地房地产市场实际情况因城施策。我国房地产市场进入新发展周期，过去的大部分政策必须调整优化，回归商品房市场的本质。

　　要点四：

　　更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

　　今后我国房地产市场仍有五大类需求组成：1、新型城镇化拉动房地产业发展，每年将有千万农村人口进城。2、改善性住房需求不断上升。3、投资性购房的需求。4、新市民居住需求呈现上升趋势。5、城市更新，棚户区、城中村改造。

　　我们认为，我国房地产市场仍然具有十年以上的发展空间，从世界经济发达国家城市化发展历程来看，我国城市人口要达到75%以上，城乡人口比例进入平衡期。因此我国仍将有近两亿的农村人口会进入城市，这是我国房地产市场最大的刚需。

　　随着人类社会经济的发展，提升住房高品质是人类对美好生活的永恒追求，改善性住房需求将会持续存在，我国目前仍处于城镇化的发展中期，刚性需求也仍然存在，虽然我国商品住房的需求量将会下降，但是仍然具有一定的需求，对此我们要充满信心。今后我国房地产市场将会形成，高品质改善性住宅和刚需住房两轮驱动的局面。

　　要点五：

　　要加大保障性住房建设和供给

　　今后我国将建立完善住房市场和政府住房保障供给制度。遵循我国住房市场的现状、规律及发展趋势, 发展多层次住房市场,促进住房市场和住房保障健康持续协调发展。住房制度改革须在“共同富裕”的目标下，将经济手段与行政手段相结合，对住房资源配置、供求总量与结构进行多维度精准有效规划。我国保障性住房分为公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，需要建立一套规范科学可行的保障性住房制度与供给体系。

　　在共同富裕目标下改革住房市场要因城施策，因人施策，结合住房市场的发展现状与不同收入群体对住房的实际需要，制定相应的调控政策与扶助政策，提高住房政策的针对性与适用性。科学界定政府和市场在住房发展中的作用，凡市场能做的，都交由市场来做，市场做不到或做不到位的，由政府介入。我国住房事业发展的总目标：让全体人民住有所居、住有宜居、住有乐居。

　　要点六：

　　积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设

　　今年2月中共中央政治局会议提出的“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求。7月21日李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。确实落实中共中央、国务院提出的“城中村”改造的指导方针与实施要求，加速推进城市更新、城中村改造建设，将会成为我国新型城镇化高质量发展的重要动力源。

　　要点七：

　　盘活改造各类闲置房产

　　目前我国拥有大量的各类闲置房产，包含闲置存量住房，闲置科研教育、商业用房、办公房、厂房等非居住存量房屋，盘活闲置存量房产，满足多元化需求，有助于提升闲置存量房的价值，提升房地产投资环境的改善。盘活闲置房产需政府引导，市场运作，加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。

　　要点八：

　　要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案

　　地方债在经济社会发展中发挥了积极作用，同时地方债务规模过大也会带来风险。截至2022年末，全国地方政府债务余额350651亿元，包括一般债务余额143944.69亿元、专项债务余额206706.31亿元。总体来看，地方债规模仍然处在国家批准的债务限额以内，债务规模总体可控，但是仍然存在地方政府资产负债率较高、还本付息压力大、隐性债务不透明等风险。

　　政治局会议明确要求：要有效防范化解地方债务风险。地方政府需要制定实施一揽子化债方案，明确地方债化解的总体目标，建立健全防范化解地方债风险的工作机制，完善地方政府债务风险评估预警及配套机制，守住不发生系统性风险的底线。

　　要点九：

　　要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险

　　强化房地产金融监管，加强和改进房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展，是防止发生次生金融风险的重要保障。加强房地产市场风险防范，依法将各类金融活动全部纳入监管，确保经济金融大局稳定。房地产金融监管应有保有压，区别对待，助力房地产市场实现健康平稳发展。

　　作者简介：

　　郭井立，地产运营策划实战专家、江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民盟江苏省委省直新联会副会长、中策企划机构CEO等。郭井立在城镇化发展、房地产市场研究方面具有独特见解，在各类地产项目策划运营实战方面创建一批典范案例，深受业界关注。

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