400万起，江核怎么选

400万起，江核选哪里是个难题。

身边的朋友小尹最近就陷入了这样的局面，上班在河西，总预算控制在400万左右，想在江北买套房作为婚前财产。

今天，小编就多维度进行分析，帮小尹做一个选择参考。

江核纯新盘 4盘入市

随着南京整体市场的变化，江核区域楼盘首付比例均有一部分调整，整体新房购入门槛下降。随着金三银四的到来，江核将有四家纯新盘入市——晴樾府、龙湖天璞、保利阅云台、中海观江樾。

图片来源于江苏房地产金融

这其中，晴樾府、龙湖天璞处于江北核心区的正核位置，江北核中核区域目前放风价均达到4万/㎡。

晴樾府项目由卓越和金地商置联合开发，规划建设6栋23-31F高层住宅，主力建筑面积112、129㎡，1号楼为24层，2号楼为23层，3-6号楼为31层。最高毛坯销售限价35000元/㎡，含升级装修包均价预计超4万/㎡。

项目鸟瞰图

龙湖天璞拟建1栋23F、2栋32F高层及2栋2F商业，售楼处预计3月下旬开放，主力户型建面约110-140㎡，首付预计5-8成，全装修预估均价约3.7万/㎡，预计升级装修包约3100-3500元/㎡（具体价格以销许为准）。

项目区位图

位于青奥板块的保利阅云台129、142㎡样板间已公开，即将首开 9、10号楼，共约 170 套房源，户型面积 110、129㎡，含升级装修包价格 3.6-3.7 万 /㎡。

中海观江樾规划 15 栋 17-25F 高层住宅，共1340 户，面积 110、118、128、140㎡精装户型，放风价与保利阅云台与之相当。

图片来源于江北新区官网

区位对比

从规划层面来说，整个江北新区分为中央商务区、江北核心区、国际健康城等板块名词，

后续在项目宣传上为了增加价值点，给客户有记忆点，便有了“核中核、隧道口”等词汇。

所谓核中核？

也就是规划中的中央商务区，中央商务区管辖范围：北至浦滨路国际健康城版块，东至老浦口火车站，西临青奥体育公园，隔江与主城相望。规划、扩容逐渐将核心区和中央商务区的轮廓勾勒出来，中央商务区与核心区有重合。

中央商务区作为江北的地标建筑以及门面，必然是江北最核心的CBD中心。

图片来源于南京楼盘网

位置上，晴樾府更偏向正核位置，周边江北第一高楼500米天际线、国内规模最大的480万方地下城、万象商业等均遍布。

龙湖天璞不同于晴樾府所在片区，更靠近国际健康城，与此前收官的润辰府仅一路之隔。

虽都是出于江北核心区，二者由区位来看代表性不同，晴樾府偏向商业，而龙湖天璞偏向医疗。

所谓江核前湾？

青奥板块位于江北核心区，北临中央商务区、南接研创园，是离江北CBD最近的区域之一。而且又与河西奥体CBD、鱼嘴CBD一江之隔，无缝衔接南京三大CBD，同时享受顶级配套资源！

在长期的价值宣传中，位于江北的青奥板块一直没有一个鲜明的IP名词，结合整体区位优势分析后，中海、保利、颐居三家开发商联合推出了一个“前湾”的概念。

因为青奥最凸显的价值点，是占据江核一线生态资源，面朝着15万方全球最大的绿水湾湿地，是江北的生态绿肺，整个江核最好的江景的地块差不多都在青奥。

这里还有亚洲最大的体育馆——青奥体育公园，直接对标河西奥体中心，承接着江北重大赛事。

青奥体育公园 图片来自于界面楼市南京

相较于楼盘较为密集的江北核心区域，青奥板块整体居住密度会较低一些。

从位置上看，中海保利两盘位置较近，略靠地铁。两盘接近隧道口区域，在选择上买房人更偏向正核位置楼盘，隧道口未来一定时间内的房价会继续占领江北核心区高地，但10年后，当板块内其他区域陆续发展起来，这一片区域或将回归居住属性。

交通对比

位于江核的晴樾府，距离地铁11号线商务东街站直线距离约50米，相当于出小区就是地铁，公共出行无压力。地铁11号线被称作江北内部换乘王，串联江北沿江所有板块，是江北最重要的地铁线路。

此外项目距离地铁4号线中央商务区站也仅约500米距离，可以称作双线地铁盘。

图片来源于知乎

同区域的龙湖天璞在交通上也有一定利好，未来地铁4、11、13、15号线4大轨道交通在核中核交汇，属于真正意义上的TOD枢纽中心。

项目效果图

位于青奥板块的保利阅云台、中海观江樾临近地铁10号线临江站，与青奥体育公园、南京金地未来学校，以及大悦城、山姆会员店等距离都不远。

项目鸟瞰图

图片来源于百家号

产品亮点

晴樾府整体注重打造精奢社区的概念，共建6栋23-31F住宅，体量适中，小区更纯粹。

在小区内部景观打造上，晴樾借鉴新加坡 SETIA 天空住宅先进理念，构筑七大主题空间水景，大胆地将户外戏水乐园放进轴线景观，突出小区的风貌。

项目效果图

此外加入无边界的设计理念，无论是共享吧台，还是泛会所等空间的设计，让小区实现全龄化的生活模式。

目前装修标准还没公示，但是整体由汤臣一品同款设计团队豪宅专家HWCD量身打造，精装标准虽暂未公示，但值得期待。

楼栋示意图

龙湖天璞借鉴世界轻奢生活方式，以曼谷·悦榕庄为设计灵感，将“尊崇、从容、有度”的酒店场景式体验完美融入都会生活之中。

相比起大社区，龙湖·天璞社区周期短， 以上海龙湖·天璞为例，15000㎡天然河景，1200米黄金水岸线，360度全息立体水景……品质感，在进入社区的那一刻便已见出高下。

保利阅云台由保利控股进行开发，共规划14栋17-27层中高层住宅产品，两梯两户或两梯四户设计，容积率为2.4，绿化率为30%，得房率约80%，后期由保利自身承担物业服务。

社区整体采用极简现代风格作为景观主导，将小区景观以“云端上的都市水岸森居”为核心展开，小区中心设有4300 ㎡中心度假花园，另外还设计景观平台、景观廊架等。

项目鸟瞰图

在家的质感上，保利阅云台配置高定全球一线品牌精装，并升级打造【手机APP控制+语音控制+场景模式】全屋智能控制系统，让房子如一支贴身管家团队，一呼即应呵护备至。

中海观江樾在产品打造方面携手大师团队，以创新广角阳台设计、大面积玻璃立面、无界自然、五大主题架空层等亮点，打造南京少见的的有机社区。

户型空间

晴樾府户型在112-129㎡之间。

项目户型图

保利阅云台最小面积为110㎡，最大户型为142㎡。

中海观江樾户型面积为 110、118、128、140㎡，与保利阅云台近似。

就在上周，江北核心区11-06、11-08宅地的毛坯限价已经即将攀升至3.9万/㎡，目前江核楼盘放风价已超4万/㎡，而青奥区域以保利阅云台价格为例，含升级装修包价格 也达到3.6-3.7 万 /㎡。以最小面积110㎡来计算，这中间相差数十万的差距。

如果你是小尹，你会怎么选择呢？

文章转载自微信公众号：南京房产V

经微信公众号 南京房产V 综合网络整理，侵删！

本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。

本文仅代表个人观点，仅供参考，任何法律后果与本文无因果关系。

欢迎扫码关注我们了解更多市场资讯

声明：该文观点仅代表作者本人，城市号系信息发布平台，城市网仅提供信息存储空间服务。