住在我市某小区叠墅的上下叠业主因一楼庭院的使用权产生纠纷，上叠业主将下叠业主起诉至靖江法院，要求对方把院门拆除或者提供钥匙。靖江法院近日审结了此案。

毛某是上叠业主，他说买房时一楼北侧的院子是开放式的，可没过多久，下叠业主胡某就把绿篱换成了围栏，并装上了院门，庭院成了胡某的“私家领地”。毛某认为，当初购房时，户型图上写的是“上叠庭院”，所以庭院应该归上叠业主。毛某找楼下理论，对方却说：“购房合同写得明明白白，这院子归下叠用，我们房价可比你家贵了三十多万，就是包含着这院子的钱！”一来二去，两家人变成了“对头”，最后毛某一纸诉状告到了法院，要求胡某拆了大门，或者至少给把钥匙，让自己家也能自由出入庭院。

法院经审理查明，案涉一楼北面庭院属于专有建筑物以外的其他空地，并未明确专属于哪一家，但从物理空间看，该庭院“四至”清晰明确，南面与胡某家外墙相连，紧邻胡某家卫生间和厨房，西面与该栋楼单元进户门厅及楼梯间外墙相连，东面和北面在交付时以绿篱围合，与小区内公共道路隔开，庭院的出入口位于该栋楼单元进户门厅内。因此，根据相关法律规定，北面庭院应为该单元楼的业主共有。

不过，开发商和该栋楼全体业主签订的《商品房买卖合同》补充协议曾约定，一楼庭院根据其坐落区域归对应业主（案涉庭院对应业主为胡某）专有使用，因其他业主放弃相应权利，开发商对此在房价中予以折扣体现，而毛某的购房价格也确实比胡某的购房价格低了不少。

法院认为，补充协议的约定不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。协议约定的内容可以视为业主们就共有的北面庭院专有使用作出了一致的约定，且与法院调取的规划图、开发商及物业公司的陈述以及提供的样板间照片、微信聊天记录相互印证，因此可以认定一楼北面庭院由该栋楼全体业主共有，而胡某家享有专有使用权。“专有”意味着排他，因此毛某诉称胡某家妨碍其正常使用北面小院，缺乏事实和法律依据。最终，法院驳回了毛某的诉讼请求，不过法院也提醒胡某，相邻双方应当本着方便生活、公平合理等原则妥善处理相邻关系，在需要的时候应为其他业主提供方便。

法官表示，建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，可以自主决定、处分共有部分的使用。这起案件中，补充协议对庭院使用权的分配明确且已实际履行，体现了“物尽其用”的原则。邻里之间应秉持团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，共同维护和谐的社区环境。


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