即使普通百姓的直观感受，也隐隐觉得眼下房地产出现了不小的危机。他们基于以下几点的信息：

　　1.房住不炒的政策不会改变；

　　2.房价偏高；

　　3.一手房、二手房供过于求；

　　4.房地产巨无霸企业恒大等T0P10的房企销售跳水，资不抵债，濒临破产。

　　还有一些更重要的数据他们是不知道的：

　　5.中国目前人均居住面积50平方，这即使在发达国家，也已经是天花板；

　　6.根据2010年、2020年2次人口普查的数据及死亡率推断，到2030年，中国将有1.2亿以上的老人去世，会留下大量住房；

　　7.到2040年，除去这18年已经去世的2.5亿老人，中国老年人口还有4亿多；

　　8.据《求是》杂志公布的中国人口数据，2022年1月1日我国人口总数为142592.5万人，2022年7月1日我国人口总数为142588.7万人，也就是说，今年上半年，我国已经开始了人口负增长。2017年以来的5年，我国的出生人口呈断崖式下跌，5年下跌40%。

　　9.目前已售住宅，全国平均有15%的空置率，加上农村，空置率超过20%。这些空置的，基本都是当作理财产品投资的。

　　10.截止2022年4月底，我国待售库存房屋面积38.4亿平方，可供1亿人居住。而中国的城市化率已达65%，这在发达国家，也已经是天花板。

　　这些数据说明什么问题呢?

　　1.这些数据并不复杂，得出结论并不难，谁都可以从网上获得，政府部门和房地产企业肯定更容易得到，那他们怎么不进行分析，早早刹车呢?结论只可能是：A.贪婪的心不愿意收敛；B.掩耳盗铃，心存侥幸。许多人都钦佩李嘉诚七年前就看到问题，及时刹车，大量出货，躲过危机。其实得出结论并不难，战胜贪婪和侥幸才是最难的。

　　2.“房住不炒”肯定是正确的，否则积重难返，一旦崩溃，洪水滔天，将是灭顶之灾。只是，这个政策还是晚了一步，早出来十年，房地产不会有这么大的问题，对经济的伤害没有现在这么大；

　　3.面对这么变态的产能过剩的库存，刚需只是杯水车薪，根本救不了房地产庞大的贷款产生的吞噬一切的利息之火；

　　4.房地产的虚假繁荣，源自以香港为模板的把不动产当作理财产品的“金融房地产”模式。香港地方小，背靠高速发展几十年的大陆，短时间内，制造了许多不劳而获的财富神话。但是，全中国都复制这个模式，就会带来房地产行业的经济危机；

　　5.房地产只要失去了理财产品功能，回归居住功能，则需求会锐减，也就是说，炒房客会离场，投资人不会进场，那么，房地产的滞涨很快会带来灾难性的结果；

　　6.市场是无情的。钱在老百姓口袋里，政府救不了这吞噬一切的大火。降价，是吸引刚需、帮助具体企业脱身的竞争之路。但是，降价将会加快房地产经济危机的恶化。这就是我说的“两头堵”。那么，政府强令一年只允许降价(限价)15%，能否用时间换空间，帮助房地产软着陆呢?这样的做法，我只能说还是一厢情愿，一知半解。限制降价只会引发更多的房地产企业暴雷。

　　8月7日，深圳的房企“优等生”龙光集团宣布5笔境外共18亿美元债务违约，换句话说，就是还不上钱了。而且不是还不上本金，是还不上利息了。

　　2021年，龙光集团实现销售额1402亿元。今年1-7月份，销售额仅323亿元，同比大降69%!这个曾经的深圳“地王之王”，之所以暴雷也在于太贪婪，目前它在大湾区一二线城市土地储备达8556万平方!

　　1万平方差不多是15亩，可以建一个小区了，也就是说，它这些土地储备还可以建8556个小区!按一个高层小区平均2000户计算，可供1700多万户!按一户4口计算，可住近7000多万人!请问，大湾区总人口是多少?这不是疯了是什么?这么简单的帐怎么就不算一下呢?

　　已经建好待售的尚且销售困难，人口在负增长，它这些土地储备是准备种粮食吗?算上龙光，一年来广东已经有16家知名房企暴雷，分别是恒大、雅居乐、富力、奥园、时代、海伦堡、实地地产、光耀地产、广州粤泰、佳兆业、宝能、花样年.…...主要分布在广东和深圳两个一线城市。所以专家们说一线问题不大纯属睁着眼睛说瞎话。

　　7.具体到每个城市，要看人口流动和经济发展状况。危机可能会先从三四线城市开始，逐步漫延到一二线城市，也可能一下子全面开花。只要灭失了理财功能，一二线城市的需求，也会大降。

　　今年7月份的住宅销售有两个异类，一个是上海，一个是成都。一个在长江的入海口，一个在长江的上游。北上广深，只剩一个上海还是鲜活的。

　　7月，上海新房成交面积持续回暖，疫情之后“V”型回弹，成交面积达到134万平方米，比六月份上涨48%，比去年同期大涨72%，超过北京和广州之和，创2021年以来单月成交新高。7月上海二手房成交 1.96万套,比六月份涨27.1%，达到了楼市荣枯线水平。疫情之后，上海的新房和二手房都实现了报复性回暖。

　　7月的成都楼市也是当仁不让，热的发烫。7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米，比六月份增长31%，单月成交面积甚至超过了上海，领先全国。6月成都二手房市场交易活跃，突破1.6万套，7月成交1.73万套，成交量再创新高，环比增长3.6%，同比386.1%，创下近10年新高。

　　四川人像韩国人一样，争先恐后挤到省会去，而华东地区的人民也争先恐后挤到上海。说白了，还是投资人觉得这两个城市的房产还具备理财功能。这两个城市的反市场行为能否持续呢?还需要观察。

　　我认为，从人口大量减少、经济下行明显、疫情不明、待售房屋产能严重过剩等大环境看，这两个城市的住宅销售盛况从长期看仍然不具备可持续性。

　　8.马云肯定早早看到了大数据，并作出了正确的分析。所以几年前他就说：“将来最不值钱的就是房子”。十年后，也就是2032年以后，我们将会看到卖了十年还卖不掉的住宅空置在那里，而业主，已经悄悄改成了银行。因为人口在锐减，未来十年，中国无法找到具备购买力的一亿刚需人口。

　　9.如果你还想买房，你要做好资产会损失一半(房价下跌50%)的思想准备，也许你不在乎这一点钱。如果你在乎，就再等个五年，让子弹再飞一会儿。不过，你千万不要再从理财角度买房，风险太大，胜算小于5%。

　　10.夕阳无限好，只是近黄昏。资本的贪婪，让房地产提前吃完了最后的晚餐，“无可奈何花落去，似曾相识燕归来”，只能眼睁睁地看着黑暗笼罩大地。

　　2022.8.9.

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